DEŽURNA ŠTEVILKA ZA NUJNE PRIMERE:

080 71 87

TAJNIŠTVO:

03 759 27 16

Pogosta vprašanja in odgovori

POLOŽNICA

Kako pravilno pregledam položnico?

Vaša položnica je sestavljena iz več različnih sklopov.

Na prvi strani so osnovni podatki skupaj z UPN nalogom za plačilo, zadnja stran pa vsebuje podrobne postavke računa.

  • PODATKI O PLAČNIKU so podatki o plačniku, na katerega glasi položnica in njegov naslov.
  • ŠIFRA PLAČNIKA je enotna šifra plačnika, ki jo uporabljamo za identifikacijo partnerja.
  • ŠTEVILKA RAČUNA je 8- mestna številka vašega računa.
  • OBRAČUNSKO OBDOBJE je obdobje, v katerem je bil izdan račun in ponazarja mesec izdaje računa.
  • POSTAVKE NA RAČUNU so lahko iz meseca v mesec različne. Postavke na računu so kategorije storitev, ki so podrobneje prikazane na zadnji strani računa.
  • ODPRTE POSTAVKE so navedene v primeru, da imate ob izdaji računa odprt zapadli dolg.
  • TRR je transakcijski račun, na katerega opravite plačilo računa. Imamo več transakcijskih računov zato je zelo pomembno, da v primeru ločene položnice za rezervni sklad strošek rezervnega sklada nujno poravnate na TRR rezervnega sklada!
  • SKLIC je 12-mestna številka, ki jo vnesete ob plačilu. V primeru, da želite poravnati eno položnico in ste le-to izgubili, nas prosimo kontaktirajte. V primeru, da želite poravnati več zaporednih položnic, lahko pod sklic navedete: SI00 in 4-mestno številko partnerja (npr. SI000 1234). V računovodstvu bodo zapirali račune po vrsti.
  • OBDOBJE STORITVE je navedeno na zadnji strani računa. Na računu se navadno pojavljata dve obdobji obračunanih storitev. Storitve, ki jih prefakturiramo zaračunavamo za nazaj, storitve kot so rezervni sklad, upravljanje in najemnina ipd. pa se obračunavajo za tekoči mesec.
  • NAČIN OBRAČUNA je način kako smo obračunali vaše stroške. Stroški se delijo glede na površino posamezne enote, na posamezno enoto, na število uporabnikov posamezne enote ali po obračunu.
  • DOBAVITELJ je naš poslovni partner, ki je za vas opravil določeno storitev.
  • ŠTEVILO OSEB je podatek, ki ga vodimo v evidencah za vaše stanovanje in število vseh uporabnikov v stavbi (število oseb v stanovanju: 2, število oseb v stavbi: 62).
  • % DEL. KLJUČA je podatek, ki ga dobimo ob izračunu vašega dela pri obračunu. % del. ključa je odvisen od načina obračuna.
  • ŠT. DOKUMENTA je sestavljena iz dveh številk – dobaviteljeve številke dokumenta in interne številke dokumenta.
  • REZERVNI SKLAD je stanje rezervnega sklada. Ta podatek je viden samo plačnikom rezervnega sklada.

POLOŽNICA - stran 1

POLOŽNICA - stran 2

POLOŽNICA - stran 3
  1. Zapirajte okna in zračite tako, da oprete okno le za 10-15 minut in naredite prepih, namesto da imate odprto okno na ˝kip˝ 1 uro ali cel čas.
  2. V času ogrevalne sezone imejte nameščene krajše ali bolj zračne zavese in z njimi ne prekrivajte radiatorjev.
  3. Namestite termostatske ventile in termostatsko glave za nadzor oddajanja toplote radiatorja.
  4. Priporočljiva je zamenjava rabljenih oken in izvedba toplotne izolacije.
  5. Priporočamo namestitev obtočne (frekvenčne) črpalke in hidravlično uravnoteženje posamičnih vertikalnih ali horizontalnih vodov.

Priporočila za radionalno ogrevanje

V ČASU OGREVALNE SEZONE VAM SVETUJEMO:

Večina ljudi zrači svoje bivalne prostore z odpiranjem oken, misleč, da s tem zagotavljajo zadostno količino svežega zraka za dihanje. Za normalno dihanje zadostuje že zrak, ki v prostor pride zaradi netesnosti stanovanjskega prostora. Te netesnosti predstavljajo v glavnem pripire pri oknih in zunanjih vratih, pa tudi nekatere gradbene konstrukcije prepuščajo zrak. Pogoja za tako izmenjavo zraka (imenujemo jo tudi naravno prezračevanje) sta temperaturna razlika med notranjostjo prostora in okolico ter veter. Če je notranja temperatura višja od zunanje, kar je posebej izrazito pozimi, nastane zaradi različne gostote toplega in hladnega zraka določena tlačna razlika, ki povzroči gibanje zraka. Veter povzroča intenzivnejši prodor zraka v prostore, saj na strani, ki je izpostavljena vetru, povzroči nadtlak, na ostalih straneh pa podtlak.

Različna netesna mesta v stavbi, kot so okenske in vratne pripire, špranje pri roletnih omaricah in netesno vgrajeno stavbno pohištvo, omogočajo nekontrolirano vdiranje zraka v bivalne prostore. Količine zraka in število izmenjav zraka pri takih razmerah zelo težko določimo. To prezračevanje je odvisno od temperaturne razlike, jakosti in smeri vetra in se neprestano spreminja. Tako prezračevanje ne zagotavlja čistega zraka, zato je potrebno netesna mesta čimbolj zatesniti s tesno vgradnjo stavbnega pohištva ter tesnjenjem okenskih in vratnih špranj.

Zadostne količine zraka moramo torej zagotoviti na druge, čimbolj kontrolirane načine. Najbolj razširjena metoda je zračenje z odpiranjem oken. Pri tem ločimo dolgotrajno in kratkotrajno zračenje. Kot dolgotrajno zračenje ali tudi zračenje s priprtimi okni, lahko označimo odpiranje oken z zvračanjem v pol vertikalni položaj (“skipana okna”), ki ostanejo priprta večino dneva ali noči. S tem načinom omogočimo 1 do 4 kratno izmenjavo zraka v prostoru. Nagibno odprta okna niso dobra rešitev. Takšen način predstavlja v hladnih dneh veliko izgubo toplotne energije potrebne za ogrevanje. Med ogrevalno sezono ne potrebujemo stalnega dovoda svežega zraka. S tem samo ohlajamo prostore in opremo. Zaradi hladnejšega in manj vlažnega zraka se v prostoru tudi hitreje znižuje relativna vlaga zraka in pospešuje gibanje prahu.

Veliko primernejše je kratkotrajno in intenzivno zračenje prostorov z odpiranjem oken. V enakomernih časovnih intervalih (npr. vsakih šest ur) odpremo za kratek čas (5 –10 minut) okna na stežaj. V tem času se celotna količina zraka v prostoru zamenja. S takšnim načinom zračenja zmanjšamo izgube toplote in privarčujemo pri stroških ogrevanja.

Na slikah so prikazani časi in načini zračenja, ko želimo celoten zrak v prostoru zamenjati enkrat:

Zagrajena ogrevala preprečujejo pravilno ogrevanje prostora. Predolga zavesa ali pohištveni element pred ogrevalom zmanjša toplotno učinkovitost (tak element zmanjšuje kroženje zraka) in zviša toplotne izgube. V tem primeru se toplota zadržuje za temi ovirami, toplotne izgube pa se lahko zelo povečajo.

Za eno stopinjo Celzija toplejši prostor porabimo približno 6% več energije. Povprečna temperatura v dnevni sobi je danes med ogrevalno sezono 20°C. Povišanje temperature na 23°C poviša stroške ogrevanja za približno 18%.

Prepih in tesnila
Če imate občutek, da pri zaprtih oknih in vratih še vedno vleče, je vzrok v pomanjkljivem tesnjenju. V poletnem času to ni tako pomembno, v zimskem pa zelo. Zamislite si, da so gumijasta tesnila na oknih in vratih preko leta postala porozna in s tem netesna. Obnovitev tesnil je nujna. Tako majhna investicija se povrne večinoma že po eni ogrevalni sezoni.

Izgube toplote skozi okna
Okno ima lahko še tako nizek koeficient prehoda toplote “k”, pa še vedno ne more imeti takega izolativnega učinka kot masivna stena. Pri oknih z visokim koeficientom prehoda toplote “k” je v večernih urah priporočljivo spustiti rolete do dna. S tem lahko močno zmanjšamo sevalne izgube in privarčujemo veliko energije.

Termostatski ventili
Naj bi vzdrževali nastavljeno temperaturo v prostoru. Ventil se odpre, ko je temperatura pod nastavljeno in se zapre, ko temperatura prekorači nastavljeno vrednost. Če je ogrevalo zagrajeno ali prekrito, termostatski ventil ne more zajeti prostorske temperature, temveč le povišano zajezeno toploto. Za doseganje željene temperature v prostoru mora biti nastavitev ventila tako višja, kot bi običajno lahko bila. Funkcija termostatskega ventila je motena. Željeni varčevalni učinek ni več mogoč.

Pri termostatskih ventilih na ogrevalih in istočasno nagibno odprtih oknih, se pojavi dodaten problem. Hladen zunanji zrak, pada na termostatski ventil in simulira hladen prostor. Termostatski ventil poizkuša vzdrževati nastavljeno temperaturo prostora in odpira dotok vode v ogrevalo. Toplota v ogrevalo je dovajana, čeprav je gre večina skozi odprto nagibno okno.

Primerna temperatura
V bivalnem prostoru niso potrebne tropske temperature. Temperatura prostora v dnevnem in jedilnem prostoru naj znaša okoli 20 stopinj. To odgovarja stopnji 3 na termostatskem ventilu. V otroški sobi in kopalnici se priporoča povprečna temperatura okoli 22 do 23 stopinj. Temperaturam v teh prostorih se ne smemo nikoli odpovedati, zato je prav, da varčujemo v drugih prostorih. Tako ogrevamo kuhinjo na 18 stopinj, saj nam dovajata toploto tudi hladilnik in štedilnik. V spalnici se za zdravo spanje priporoča temperatura okoli 16 stopinj, v kleti pa temperatura znaša povprečno 6 stopinj, kar zadostuje, da ne pride do zmrzali.

Napotek: V prostorih, ki jih ne ogrevamo in jih želimo zaščititi zgolj proti zmrzali, zadostuje že, da termostatski ventil nastavimo na ničlo ali na simbol proti zmrzovanju.

  1. Kaj je delilnik?
    Delilnik je naprava, ki beleži porabo posameznega radiatorja/ogrevala.
  2. Kakšne vrste delilnikov poznamo?
    Glede na način odčitavanja ločimo delilnike za:
    – ročno odčitavanje
    – daljinsko odčitavanje.
  3. Kako delilnik deluje?
    Delilnik meri temperaturo ogrevala in okolice, ter na podlagi nastavitev (glede na tip radiatorja) beleži porabo radiatorja na katerem je vgrajen.
  4. Ali delilnik prikazuje porabo v kWh?
    Ne, delilnik ne prikazuje porabe v kWh, ker nima sestavnih delov, ki jih ima toplotni števec. Delilnik prikazuje porabo ogrevanja v številčnih vrednostih brez enot.
  5. Koliko stane ena enota porabe?
    Enote, ki jih merijo delilniki nimajo fizikalne vrednosti, in so namenjene samo določanju deleža, ki ga stranka plača, zato jih ni možno finančno ovrednotiti.
  6. Lahko sami preverimo porabo na delilniku?
    Da. Na zaslonu delilnika se prikazujejo različni podatki, kar je opisano in prikazano za vsak tip delilnika posebej na spodnjih alinejah. Opomba: posamezni prikazi so odvisni tudi od samega sprogramiranja delilnikov in starosti delilnika (spominske vrednosti) 
  7. Kako si lahko sam izračunam kakšen bo strošek za ogrevanje v tem mesecu?
    Samostojen izračun ni mogoč, saj je potrebno sešteti stanja vseh delilnikov v objektu.
  8. Odkar imam delilnike plačam več. Zakaj?
    Delilniki stroškov ogrevanja so namenjeni pravičnejšemu obračunavanju porabe toplotne energije in kot sami nimajo funkcije varčevanja. Poraba toplote je odvisna od bivalnih navad posameznikov.  Za varčevanje se priporoča vgradnja termostatskih ventilov.
    V praksi se je izkazalo, da večstanovanjski objekti, ki imajo vgrajene delilnike stroškov ogrevanja prihranijo na letni ravni od 20% do 35% stroškov za ogrevanje.
  9. Ali je delilnike potrebno overjati na predpisano periodo (5 let)?
    Ne, delilnik ni potrebno overjati in testirati na obdobje 5 let, tako kot je le-to potrebno izvajati pri toplotnih števcih in vodomerih.
  10. Kako dolga je življenjska doba baterije delilnika?
    Življenjska doba baterije delilnika je 10 let.
  11. Kaj se zgodi z delilnikom po preteku 10 let? Ali se ga lahko nadalje obnavlja (npr. menja le baterijo)?
    Po preteku 10 let je iz tehnološkega vidika smiselno zamenjati delilnik v celoti. Menjava baterije  po 10 letih ni smiselna iz sledečih razlogov:
    – Razvoj in tehnologija gredo naprej, zato je ne smiselno uporabljati zastarelo tehnologijo v obdobju naslednjih 10 let, kar pomeni skupno 20 let. 
    – Elektronske komponente delilnikov se starajo, čemur se ni možno izogniti, znano pa je dejstvo, da se s časom točnost meritev poslabšuje, zato ni možno zagotavljati predpisanih točnosti meritev.  
    – Večina danes vgrajenih delilnikov se odčitajo preko različnih sistemov daljinskega odčitavanja, kateri se stalno razvijajo, so iz dneva v dan bistveno naprednejši in zmogljivejši. Dejstvo je, da bo tehnologija vgrajena danes čez 10 let zastarela in verjetno nezadostna za potrebe takratnega časa.
    Glede načina merjenja ločimo delilnike:
    – eno tipalne
    – dvo tipalne
    Glede na konstrukcijsko izvedbo ločimo delilnike:
    – kompaktna izvedba
    – s podaljšanim tipalom
  12. Ali je za odčitavanje delilnikov potreben vstop v stanovanje?
    Da, v primeru delilnikov za ročno odčitavanje.
    Ne, v primeru delilnikov za daljinsko odčitavanje.
  13. Ali lahko posamezna stranka vgradi delilnike?
    Za izvedbo vgradnje delilnikov, obračuna in delitve porabe ogrevanja je potrebno v objektu zagotoviti več kot polovico soglasij glede na solastniški delež v objektu.
  14. Ali je možno z delilnikom meriti talno gretje?
    Ne, z delilniki talnega gretja ni možno beležiti iz sledečih razlogov:
    – delilnik nima direktnega kontakta z ogrevalom, ki je vgrajeno pod tlakom,
    – o ogrevalu v pod tlakom nimamo podatkov (dimenzija, moč…).
  15. Ali je z delilnikom možno meriti porabo bojlerja v kopalnici?
    Porabe bojlerja v kopalnici ni možno meriti z delilniki. Omenjeno porabo je možno meriti s toplotnim števcem.
  16. Kaj je potrebno storiti ob menjavi radiatorja?
    Ob menjavi radiatorja se isti delilnik premontira na novo ogrevalo/radiator. Nakup novega delilnika ni potreben.
  17. Ali je možno odčitati delilnike in vodomere z istim sistemom daljinskega odčitavanja?
    Da, v kolikor ste se odločili za daljinsko odčitavanje preko sistema centralnih enot (AMR) ali preko sistema WALK BY, je možno istočasno odčitati delilnike in vodomere (hladna ali topla voda).
  18. Ali se delilnik lahko vgradi tudi na stare (npr. rebraste radiatorje)?
    Da, delilnik se lahko vgradi na stare (rebraste), kot tudi na nove (ploščate) radiatorje.
  19. Ali je ob vgradnji delilnikov potrebno vgraditi tudi termostatske ventile na radiatorjih in nove radiatorje?
    Ne, delilnik sam ne zahteva menjave radiatorja, kot tudi ne vgradnje termostatskega ventila. Seveda pa je ob vgradnji delilnikov priporočljiva vgradnja termostatskih ventilov, saj le tako uporabnik lahko regulira porabo ogrevanja in vzdržuje želeno temperaturo v prostoru. 
  20. Ali ovira pred radiatorjem (npr. sedežna garnitura, zavesa, …) ovira beleženje delilnika?
    Ne, na beleženje porabe ogrevanja na delilniku, ovire (npr. sedežna garnitura, zavesa, …) nimajo vpliva. Lahko pa tovrstne ovire povzročijo slabše oddajanje toplote v prostor (npr. sedežna garnitura, zavesa, dekorativna pokrivala radiatorjev, …) in slabijo radijski signal oddajanja podatkov v primeru daljinskega odčitavanja (npr. kovinski dekorativni pokrovi radiatorjev, kovinske omarice).
  21. Ali se delilnik vgradi na cev ali na termostatski ventil ali na radiator?
    Delilnik se vgradi na radiator (na čelno-sprednjo stran radiatorja). Vgradnja delilnika na termostatski ventil na v cevovod ni mogoča.
  22. Ali se delilnik lahko vgradi na poljubno mesto na radiatorju?
    Ne, delilnik se na radiator vgradi s sprednje (čelne) strani po navodilih proizvajalca delilnikov (večinoma se po dolžini  vgradi na polovico dolžine in po višini na ¾ višine radiatorja).
  23. Ali je vsa poraba v obračunu odvisna od porabe na delilniku?
    Ne, delitev porabe ogrevanja je sestavljena iz deleža odvisnega od velikosti prostora (površine v m2) in deleža odvisnega od porabe po delilniku. To razmerje se imenuje »ključ delitve ogrevanja«.

Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb  določa delitev obratovalnih stroškov v III. poglavju.

Obratovalni stroški po tem pravilniku so stroški v zvezi z dobavami in storitvami, potrebnimi za zagotovitev pogojev za bivanje v posameznem delu (individualni obratovalni stroški) in v stavbi kot celoti (skupni obratovalni stroški).

Za potrebe delitve obratovalnih stroškov se stanovanja in poslovni prostori štejejo za posamezne enote (v nadaljnjem besedilu: posamezne enote).

Kadar so v posameznih enotah vgrajene merilne naprave, ki omogočajo individualni odjem in obračun dobav ter storitev, se obratovalni stroški delijo po dejanski porabi.

Kadar naprave v stavbi ne omogočajo individualnega odjema in obračuna dobav ter storitev za njene posamezne enote, se obratovalni stroški, ki nastajajo na njenih skupnih delih in po posameznih enotah, delijo bodisi glede na površino posamezne enote, bodisi glede na število posameznih enot ali pa glede na število uporabnikov posamezne enote.

Kadar naprave v stanovanjsko-poslovnih stavbah ne omogočajo individualnega odjema, se obratovalni stroški najprej razdelijo glede na razmerje med stanovanjskimi in poslovnimi enotami po ogrevani površini, v nadaljevanju pa se delijo po merilih iz tega pravilnika.

Stroški za toploto za ogrevanje in pripravo tople vode se v stavbah z najmanj štirimi posameznimi deli, ki imajo centralno ogrevanje oziroma centralno pripravo tople vode, delijo v skladu s pravilnikom, ki ureja način delitve in obračun stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli.

Stroški za toploto za ogrevanje se v stavbah z manj kot štirimi posameznimi deli, ki imajo centralno ogrevanje, delijo po ogrevani površini.

Stroški za toploto za pripravo tople vode se v stavbah z manj kot štirimi posameznimi deli, ki imajo centralno pripravo tople vode, delijo po številu uporabnikov. Če toplota za pripravo tople vode v takšni stavbi ni merjena posebej, znaša delež stroškov za pripravo tople vode 30 % od celotnih stroškov za toploto.

Obratovalni stroški se delijo po treh merilih, in sicer:

  • po površini posamezne enote,
  • po posamezni enoti,
  • po številu uporabnikov posamezne enote.

Glede na površino posamezne enote stavbe se delijo stroški:

  • obratovalni stroški kotlovnice (pregledi kotlovnice, toplotnih postaj, plače kurjača ipd.),
  • priključne moči v primeru oskrbe s toploto iz sistema daljinskega ogrevanja,
  • storitev dimnikarske službe, ki bremenijo skupne dele,
  • kemične priprave vode za ogrevanje,
  • porabe elektrike za skupne električne naprave (delovanje raznih črpalk, kotlovnice, toplotnih postaj, ipd.).

Za potrebe delitve stroškov po površini posamezne enote se upošteva ogrevana površina posamezne enote skladno s predpisom, ki ureja način delitve in obračun stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli.


Glede na število posameznih enot stavbe, se v enakem deležu delijo stroški:

  • hišniških opravil,
  • deratizacije, dezinsekcije, razkuževanja in drugih sanitarnih pregledov,
  • čiščenja oziroma vzdrževanja bivalnega okolja (košnja zelenic, čiščenje dostopnih poti, peskovnikov, odprtih parkirnih površin, obrezovanje živih mej in dreves…),
  • nabave drobnega orodja, namenjenega izključno stavbi,
  • telefonskih linij v dvigalu,
  • reševanja iz dvigala,
  • čiščenja jaškov za smeti,
  • čiščenja snega – zimska služba,
  • stroški raznih drobnih popravil na skupnih delih zaradi dotrajanosti (popravila ključavnic, samozapiral, okovja oken in vrat, zamenjava svetil, žarnic, stikal, tipk in varovalk, zamenjava razbitih stekel ipd.),
  • razni fiksni stroški, ki nastajajo neodvisno od opravljenih storitev ter dobav (priključna moč, priključek na infrastrukturo, ipd.).

Glede na število uporabnikov posamezne enote se delijo stroški:

  • porabe vode in kanalščina, če ni individualnih merilnih naprav,
  • skupne porabe elektrike (dvigala, razsvetljava skupnih prostorov ipd.),
  • odvoza odpadkov, najema zabojnikov za odpadke ter drugi komunalni stroški,
  • čiščenja skupnih prostorov in
  • stroški čiščenja kanalizacije ter odmašitve kanalizacijskih cevi in praznjenja septičnih jam.

Če v stavbah, kjer imajo vse posamezne enote vgrajene merilne naprave za merjenje porabe vode, prihaja do razlike pri porabi vode med glavno merilno napravo in individualnimi merilnimi napravami posameznih enot, se nastala razlika deli sorazmerno glede na porabo posameznih enot.

Če imajo v stavbi vgrajene individualne merilne naprave le nekatere enote, uporabniki plačajo porabo vode po dejansko izkazani porabi na njihovih merilnih napravah, kar lastniki za vsako obračunsko obdobje sporočijo upravniku. Razliko porabe vode med glavno merilno napravo in porabo vode, ki jo plačajo uporabniki posameznih enot z individualnimi merilnimi napravami, poravnajo vsi preostali uporabniki po številu uporabnikov posameznih enot.

V stavbi, kjer se poraba vode obračunava v skladu s prejšnjim odstavkom, voda pa se uporablja tudi za skupne potrebe in ni posebej merjena, se izkazana poraba vode na individualni merilni napravi poveča za 3 %.

Poraba vode, izkazana na merilni napravi za merjenje porabe vode, se upošteva, če je vodomer pregledan in označen v skladu s predpisi, ki urejajo meroslovje.

Če za posamezni mesec ni mogoče odčitati porabe vode za posamezno enoto zaradi objektivnih okoliščin, se za ta mesec strošek porabe vode za to posamezno enoto obračuna v višini porabe zadnjega meseca. Za objektivne okoliščine se štejejo okvara, odsotnost lastnika ali uporabnika stanovanja, nezmožnost odčitavanja merilne naprave in podobno.

Dokler v stavbi ni več kot polovica posameznih enot oddanih v najem ali prvič prodanih v skladu z zakonom, ki ureja varstvo kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, se stroški, ki se delijo glede na število uporabnikov posamezne enote delijo po številu posameznih enot.

  1. člen Stanovanjskega zakona določa, da mora upravnik vsakemu etažnemu lastniku mesečno izstaviti obračun stroškov.

V obračunu stroškov mora upravnik ločeno prikazati vsak strošek obratovanja in vzdrževanja ter upravniških storitev za celotno večstanovanjsko stavbo in delež posameznega etažnega lastnika, na katerega je obračun naslovljen, višino mesečnega vplačila v rezervni sklad in morebitna druga plačila naslovnika ter stanje rezervnega sklada za celotno večstanovanjsko stavbo.

Reklamacijo lahko sporočite:

  • na elektronski naslov:info@spkonjice.si
  • po pošti na naslov: Stanovanjsko podjetje Konjice d.o.o., Mestni trg 12, 3210 Slovenske Konjice, s pripisom: reklamacija računa.

Na specifikaciji se lahko večkrat pojavi investicijsko  ali tekoče vzdrževanje, kar pomeni, da smo prejeli več računov izvajalcev tovrstnega vzdrževanja v istem obdobju, ki jih nato razdelimo.

Če izgubite položnico, nas kontaktirajte:

17. člen Stanovanjskega zakona določa, da mora lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, upravnika takoj, najkasneje pa v tridesetih dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, obvestiti o spremembi lastninske pravice in mu predložiti tudi kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku, upravnik pa mora o tem obvestiti geodetsko upravo.

Če se lastninska pravica na posameznem delu spremeni na podlagi drugega pravnega naslova, kot je določen v prejšnjem odstavku, mora pridobitelj lastninske pravice upravnika, ta pa geodetsko upravo, takoj, najkasneje pa v tridesetih dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, obvestiti o spremembi lastninske pravice.


V zavihku »obrazci« je na voljo obrazec za sporočanje sprememb etažnih lastnikov in najemnikov, ki ga izpolnjenega:

  • pošljite na elektronski naslov:info@spkonjice.si
  • pošljite po pošti na naslov: Stanovanjsko podjetje Konjice d.o.o., Mestni trg 12, 3210 Slovenske Konjice ali
  • dostavite osebno na sedež našega podjetja v času uradnih ur.

V primeru, da imate do našega podjetja zapadli dolg, vas bomo najprej opomnili s postavko odprtih obveznosti na naslednjem računu. Če dolga ne boste poravnali, boste prejeli opomin pred izvršbo. Če tudi po datumu zapadlosti plačila opomina dolga ne boste poravnali, bomo terjatev primorani izterjati sodno. Sodni izterjavi se lahko izognete tako, da nam pošljete vlogo za obročno odplačevanje zapadlih obveznosti.

Vlogo najdete na naši spletni strani pod zavihkom »obrazci«. Po preučitvi vloge, le-to pošljemo lastniku vašega stanovanja, ki mora podati pisno soglasje za obročno poplačilo zapadlih obveznosti. Ob prejemu soglasja vam pripravimo dogovor o obročnem poplačilu zapadlih obveznosti.

Če je vaše stanovanje oddano v najem nas morate obvestiti o podatkih najemnika vašega stanovanja. V primeru, da ima vaš najemnik zapadle obveznosti, pošlje upravnik pisni opomin pred izvršbo najemniku, obenem pa v vednost tudi vam kot lastniku. Lastnik odgovarja za dolgove najemnika subsidiarno, zato vas bom v primeru neplačila s strani najemnika, bremenili za njegove dolgove.

Subsidiarna odgovornost lastnika za plačilo obratovalnih stroškov najemnega stanovanja ima pravno naravo subsidiarnega poroštva. Za aktiviranje subsidiarnega poroštva zadostuje že dejstvo, da se najemnik na pisno zahtevo upravnika, da poravna zapadle obveznosti (opomin pred izvršbo) v razumnem roku, ne odzove. V primeru, da najemnik zapadlih obveznosti ne poravna v roku, določenim z opominom, upravnik izstavi zahtevek za plačilo zapadlih obveznosti  lastniku (subsidiarnemu poroku).

V tekočem mesecu se zamudne obresti zaračunajo za plačila, ki so bila izvedena po poteku valute za  plačilo obveznosti preteklega meseca. 

Pri posredovanju zahteve za potrdilo o poravnanih obveznostih navedite naslednje podatke:

  • ime in priimek,
  • naslov enote.

Zahtevo za izdajo potrdila nam pošljite:

  • na elektronski naslov:info@spkonjice.si
  • po pošti na naslov: Stanovanjsko podjetje Konjice d.o.o., Mestni trg 12, 3210 Slovenske Konjice ali
  • nas pokličite na 03 759 27 16.

Položnico za stanovanjske obveznosti lahko plačate:

  • preko spletne banke,
  • preko telefonskih in mobilnih poslovalnic banke,
  • v bančnih in poštnih poslovalnicah po vsej Sloveniji.

Etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, mora upravnika takoj, najkasneje pa v tridesetih dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, obvestiti o spremembi lastništva posameznega dela, ki se nahaja v stavbi v našem upravljanju in nam predložiti tudi kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku.

O spremembi nas obvestite z  obrazcem za sporočanje sprememb etažnih lastnikov, ki nam ga skupaj s prilogami pošljite:

  • na elektronski naslov:info@spkonjice.si
  • po pošti na naslov: Stanovanjsko podjetje Konjice d.o.o., Mestni trg 12, 3210 Slovenske Konjice ali dostavite na sedež podjetja.

29. člen Pravilnika določa, da mora lastnik posamezne enote ali najemnik, če gre za najemno posamezno enoto, upravniku sporočiti podatke o številu uporabnikov.

Če lastniki ali najemniki upravniku ne sporočijo števila uporabnikov oziroma povečanja števila uporabnikov posamezne enote pravočasno ali mu števila sploh ne sporočijo, upravnik upošteva, kot da to posamezno enoto uporablja toliko oseb, kot se šteje za primerno skladno s 14. členom Pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem, pri čemer se upošteva površina stanovanja brez plačila lastne udeležbe in varščine.

Obrazec za sporočanje števila uporabnikov najdete v zavihku »obrazci«.

Lastniki ali najemniki morajo vse morebitne spremembe števila uporabnikov sporočiti upravniku najkasneje v roku 15 dni po nastali spremembi. Upravnik upošteva vsako nastalo spremembo pri prvem naslednjem obračunskem obdobju. Za verodostojnost podatka se jamči s podpisom. V primeru spremembe uporabnik priloži tudi ustrezne dokazne listine kot na primer potrdilo o odjavi stalnega bivališča ali spremembi bivališča, dokazilo o daljši odsotnosti zaradi službenih, šolskih ali študijskih obveznosti, zdravljenja, izpisek iz rojstne matične knjige ali druga ustrezna dokazila.

Upravnik na podlagi prejetih sporočil o uporabnikih posameznih enot sestavi seznam posameznih enot s številom uporabnikov, brez navedbe osebnih podatkov, in ga obesi na oglasni deski.

Uporabnik, ki prebiva v stavbi, lahko pisno opozori upravnika o večjem številu uporabnikov določene posamezne enote kot jih je lastnik ali najemnik te enote sporočil. V tem primeru upravnik pozove lastnika ali najemnika, navedenega v pisnem opozorilu, k pojasnitvi in tako ugotovi dejansko stanje

Stvarnopravni zakonik  določa, da morajo etažni lastniki ustanoviti rezervni sklad in zbirati sredstva v rezervni sklad stavbe, če ima stavba:

  • več kot dva etažna lastnika in
  • več kot osem posameznih delov.

Poleg teh pogojev Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka  določa, da mora biti stavba, da etažni lastniki pričnejo s vplačili v rezervni sklad, stara več kot deset let.

Z denarnimi sredstvi rezervnega sklada gospodari upravnik. Upravnik lahko sredstva rezervnega sklada naloži v depozite pri banki, ki ima v skladu s predpisi o bančništvu dovoljenje za sprejemanje depozitov na območju Republike Slovenije, v nakup obveznic države ali vrednostne papirje centralne banke. O tem kam upravnik naloži sredstva rezervnega sklada se lahko upravnik posvetuje tudi z etažnimi lastniki.

Sredstva rezervnega sklada so namenska, skladno z zakonom se smejo porabiti za poravnavo stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v načrtu vzdrževanja, poravnavo stroškov, vezanih na učinkovitejšo rabo energije, plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil in za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad.

Znesek mesečnega vplačila v rezervni sklad je določen s Pravilnikom o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka.

Nepremičnino se na podlagi ugotovljene starosti uvrsti v enega od naslednjih starostnih razredov:

Starostni razredi

Starost nepremičnine

I

do 10 let

II

nad 10 do 30 let

III

nad 30 do 60 let

IV

nad 60 let

Upravnik izračuna najnižjo vrednost prispevka tako, da na podlagi spodnje tabele pomnoži površino posameznega dela (m²) z zneskom, ki je določen za posamezen starostni razred (EUR):

Starostni razred

EUR/m²

I

0

II

0,20

III

0,25

IV

0,30

Minimalni prispevek tako znaša:

Starost stavbe

EUR/m²

do 10 let

0,00

nad 10 do 30 let

0,20

nad 30 do 60 let

0,25

nad 60 let

0,30

Glede na ocenjeno vrednost vzdrževalnih del in načrt vzdrževanja pa je prispevek lahko tudi višji.

Za vse posege na skupnih delih stavbe morate upoštevati sledeče:

  • v primeru, da gre za poseg v vaši posamezni enoti, je za ustrezno rešitev potreben posvet z investitorjem in arhitektom,
  • v primeru posega na skupni delih stavbe, je za izvedbo potrebno soglasje odgovornega projektanta, ustrezna rešitev arhitekta in ustrezna zakonsko določena soglasja etažnih lastnikov.

Etažni lastniki lahko odločajo na zboru lastnikov, na ponovljenem zboru lastnikov ali s podpisovanjem listine. Odločitve sprejemajo z več kot 50 %, več kot 75 % ali s 100 % soglasjem.

S soglasjem več kot 50 % po solastniških deležih etažni lastniki odločajo o vseh poslih rednega upravljanja. To so predvsem: obratovanje, vzdrževanje stavbe, določitev in razrešitev upravnika, določitev in razrešitev nadzornega odbora, oddajanje skupnih delov v najem, sklenitev in spreminjanje zavarovanja večstanovanjske stavbe kot celote, sprejemanje načrta vzdrževanja, odločanje o morebitnih povišanih vplačilih v rezervni sklad, odločanje o vplačevanju dohodkov iz oddaje skupnih delov večstanovanjske stavbe v rezervni sklad, sprejemanje hišnega reda ter odločanje o skupnem uveljavljanju pravnega varstva etažnih lastnikov v postopkih pred sodišči, upravnimi organi in drugimi nosilci javnih pooblastil ter določitvijo zastopnika v teh postopkih.

Več kot 75 % soglasje je potrebno za sklenitev in spreminjanje pogodbe o medsebojnih razmerjih, za opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja (vključujoč soglasja etažnih lastnikov vseh posameznih delov, katerih zidovi ali stropi mejijo s stanovanjem), za izvedbo gradbenih del na skupnih delih večstanovanjske stavbe, za katera je treba pridobiti gradbeno dovoljenje v skladu z zakonom, ki ureja graditev ter za določitev upravnika v večstanovanjskih stavbah, kjer to po zakonu obvezno.

S soglasjem vseh se sprejemajo sporazum o določitvi ali spremembi solastniških deležev, sprememba razmerja med skupnimi in posameznimi deli, omejitve rabe posameznih delov (prepoved uporabe stanovanja v druge namene), omejitve rabe skupnih delov (prepoved uporabe skupnih delov v druge namene), sporazum o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih, uporaba stanovanja v druge namene ter sprememba namembnosti iz stanovanja v poslovni prostor.

Upravnik je skladno z veljavno zakonodajo in pogodbenim razmerjem z etažnimi lastniki dolžan izvajati aktivnosti vezane na požarno varnost stavb – Uprava Republike Slovenije za zaščito in reševanje (sos112.si)

Vsaka stavba mora imeti s področja požarne varnosti:

  • izdelan požarni red, na vidnem mestu izobešen izvleček iz požarnega reda,
  • pri višji stopnji požarne ogroženosti tudi požarni načrt in letno vajo evakuacije,
  • pri več kot 100 uporabnikih evakuacijski načrt in vajo evakuacije,
  • nameščene znake za alarmiranje,
  • opravljene redne preglede gasilnikov, hidrantov, strelovodne naprave, skupne elektro napeljave, ipd,
  • požarno stražo, če je potrebna glede na zakonodajo,
  • določeno osebo za izvajanje ukrepov varstva pred požarom,
  • redne letne kontrolne preglede in drugo.

Stanovanjsko podjetje Konjice d.o.o. ima pogodbeno razmerje z družbo, ki opravlja naloge odgovorne osebe za izvajanje ukrepov varstva pred požarom. Enkrat letno opravi  kontrolni pregled stanja požarne varnosti. O stanju požarne varnosti upravnik poroča na zboru lastnikov, kjer etažni lastniki sprejmejo tudi ustrezne sklepe za odpravo pomanjkljivosti. Zaželeno je, da pri pregledu sodeluje predstavnik etažnih lastnikov.

Vsaka stavba mora imeti izdelan požarni red s prilogami. Pri požarnem redu ne gre za statični dokument, potrebno ga je redno ažurirati z novostmi, izvajati predpisane preglede in o njih voditi ustrezne evidence, zagotoviti usposabljanje uporabnikov stavb s področja varstva pred požarom.

Načrt evakuacije je potreben v primeru, ko se v objektu nahaja več kot 100 oseb, kar pomeni tudi izvedba obvezne letne vaje evakuacije, požarni načrt pa se izdeluje na osnovi ocene požarne ogroženosti (za bolj ogrožene objekte).

Skladno s predpisi požarne varnosti ter požarnim redom je potrebno enkrat letno opraviti kontrolni pregled stanja požarne varnosti skupnih delov stavbe. Stanovalci so o terminu obveščeni, zaželeno je, da vsaj eden sodeluje pri kontrolnem pregledu, biti pa mora omogočen vstop v posamezne skupne prostore (kleti, podstrešje, drugo).

Na področju požarne varnosti v večstanovanjskih objektih je prepovedano:

  • nestrokovno poseganje v elektro-instalacije (npr. dodatne luči v kleti),
  • skladiščenje vnetljivih in eksplozivnih snovi (npr. goriva, plinske jeklenke),
  • opravljanje raznih požarno nevarnih del v skupnih prostorih in kleteh. Posebej nevarna je uporaba odprtega ognja in iskrečega orodja, za kar je potrebno upravnika pisno obvestiti ter pridobiti ustrezna dovoljenja, imeti odgovorno osebo za gašenje, zagotoviti požarno stražo,
  • skladiščenje oz. shranjevanje motornih koles, koles z motorjem in drugih naprav s pogonom na tekoča goriva v skupnih prostorih (kolesarnicah, pralnicah, kleteh),
  • zalaganje hodnikov, stopnišč, podstrešij, skupnih delov kleti in izhodov z različnimi predmeti,
  • zalaganje sredstev za gašenje z različnimi predmeti,
  • zalaganje, zaklepanje in onemogočanje uporabe predvidenih evakuacijskih poti,
  • nenamenska uporaba organskih topil ali goriv,
  • krpanje varovalk ali preobremenitve elektro-instalacij,
  • dodatno ogrevanje na trda ali tekoča goriva brez ustreznih pogojev in dovoljenja pristojnih služb,
  • kajenje v skupnih prostorih,
  • poseganje v protipožarno opremo stavb (gasilnike, hidrantno omrežje, opozorilne označbe, izvleček požarnega reda, znake za alarmiranje, varnostno razsvetljavo),
  • neupoštevanje določil inšpekcijskih služb.

Dimnikarske storitve

Upravljanje v večstanovanjskih stavbah

  1. Najemanje kredita v breme rezervnega sklada

V zadnjem obdobju se na Ministrstvo za okolje in prostor vedno pogosteje obračajo posamezni etažni lastniki v večstanovanjskih stavbah ki navajajo, da jih upravniki silijo v najemanje kreditnih sredstev v breme rezervnega sklada, pri čemer naj bi za odločitev zadostovalo večinsko soglasje oz. več kot 50 % soglasje po  solastniških deležih. Nekateri etažni lastniki takšnemu načinu zagotavljanja sredstev za vzdrževanje večstanovanjskih stavb nasprotuje, saj bi sami lahko plačevali vse  obveznosti iz naslova  vzdrževanja  kot redne strošek upravljanja, najem kredita pa zadnje pomeni večje stroške kot bi jih sicer imeli (obresti na posojena sredstva,  stroški  odobritve kredita, ipd.).

Glede na 119. člen Stvarnopravnega zakonika (Uradni list št. 87/02), po katerem postanejo vsa sredstva vplačana v rezervni sklad skupno premoženje etažnih lastnikov, kakor iz razloga, da se za potrebe vzdrževanja večstanovanjske stavbe zagotavljajo posojilna sredstva vsem etažnim lastnikom, čeprav jih nekateri ne potrebujejo, menimo, da je za  odločitev o najemu kredita v breme rezervnega sklada potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov oziroma 100 % soglasje vseh etažnih lastnikov.

  1. Glasovanje s podpisom listine

Iz stanovanjskega zakona izhaja, da se pisno glasuje tako, da se podpiše listina, na kateri se odloča za ali proti predlaganemu sklepu. Na listini mora biti naveden predlog sklepov, obrazložitev sklepov, ime lastnika in datum podpisa listine ter navedena večina, potrebna za njihov sprejem. Kadar se odloča s podpisovanjem listine, je predlog sprejet, če ga v roku, ki ne sme biti daljši od treh mesecev od dne, ko ga podpiše prvi etažni lastnik, podpiše potrebno število etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže. V primeru, da podpisovanje listine ni uspelo, ker ni glasovalo zadostno število etažnih lastnikov, lahko upravnik skliče zbor lastnikov po pravilih iz 37. člena zgoraj omenjenega zakona.

Odločanje v primeru solastništva ureja 15. člen pravilnika, in sicer tako, da se pri odločanju šteje, da vsak solastnik odloča v višini svojega solastniškega deleža. V primeru podpisovanja listin, pa 16. člen pravilnika pove, da lahko lastnik ali solastnik za odločanje pisno pooblasti drugo osebo. Pooblastilo je lahko dano trajno ali za posamezno odločanje. V primeru trajnega pooblastila, mora le-to biti notarsko overjeno.

  1. Glasovanje na ponovljenem zboru

Iz 10. člena pravilnika izhaja, da v kolikor zbor lastnikov ni sklepčen, se prisotni lahko z večino prisotnih po solastniških deležih odločijo o sklicu ponovljenega zbora. Upravnik mora posredovati vabila najmanj 14 dni pred ponovljenim zasedanjem zbora. Ponovni zbor se lahko izvede šele po preteku tega roka. Na ponovljenem zboru se lahko veljavno glasuje le o predlogih sklepov, ki so bili navedeni v vabilu za sklic in ki se nanašajo na redno upravljanje, in sicer z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih.

  1. Nikjer ni predviden zapisnik nadzornega odbora oz. na kakšen način izvaja korespodenco z upravnikom?

Način dela nadzornega odbora, korespondence z upravnikom, je prepuščen volji nadzornega odbora in upravnika.

  1. Odpoved pogodbe o opravljanju upravniških storitev na ponovljenem zboru

Na ponovljenem zboru se lahko odloči večina prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih, da se upravniku odpove pogodba o upravljanju. V tem primeru pa mora biti sam sklep o odpovedi pogodbe o upravljanju podpisan z večino etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže.

  1. Ali je potrebno vročiti sklep o odpovedi POUS nekdanjemu upravniku s priporočeno pošto s povratnico?

Sklep o odpovedi POUS nekdanjemu upravniku je potrebno vročiti priporočeno s povratnico. Trenutek vročitve je namreč pomemben, saj od trenutka vročitve odpovedi začne teči odpovedni rok.

  1. Kaj zakonodajalec smatra za pravilno podano odpoved? Kaj lahko služi kot dokazilo, saj etažni lastniki običajno odpoved podajo na listini, ki je v enem samem izvodu, novi upravnik pa tega dokumenta nima?

Pravilno podana odpoved je podana, ko se nekdanjemu upravniku priporočeno s povratnico vroči izvod sklepa o odpovedi POUS (lahko kopijo). Sklep o odpovedi POUS mora biti sprejet z več kot 50% soglasjem vseh etažnih lastnikov po solastniških deležev. Kot dokazilo za pravilno podano odpoved služi dokazilo o podani odpovedi, povratnica, in sklep o odpovedi POUS.

  1. Katera so merila za izbiro najugodnejše ponudbe?

Najugodnejša ponudba je ponudba, ki na podlagi specifikacije predmeta naročila cenovno in/ali kvalitetno ter kvantitetno najustreznejša za večstanovanjsko stavbo. Merila določi upravnik, in sicer po predhodnem dogovoru z etažnimi lastniki, saj v nasprotnem primeru lahko le-ti ponudbo zavrnejo.

  1. Ali je dovolj vročanje vabil in zapisnikov v predalčnike stavbe, ali pa je potrebno lastnikom, ki oddajajo stanovanja v najem, le-ta posredovati po pošti na njihov stalni naslov?

Vabilo za zbor pusti upravnik vsakemu etažnemu lastniku v hišnem predalčniku posameznega etažnega lastnika in objavi na oglasni deski, ki je dostopna vsem etažnim lastnikom. Torej lastnikom, ki oddajajo stanovanje v najem, vabil za sklic ni potrebno pošiljati po pošti na njihov stalni naslov, razen v kolikor ni s pogodbo o opravljanju upravniških storitev dogovorjeno drugače.

  1. Lastniki se odločajo z več kot tričetrtinskim soglasjem o zavarovanju stavbe. Ali je taka odločitev potem obvezujoča tudi za ostale etažne lastnike, ali se mora to zavarovanje izvesti izključno potem preko upravnika?

13. člen Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb našteva odločanje z več kot tričetrtinskem soglasjem, med katere sodi tudi zavarovanje stavbe. Ali je odločitev etažnih lastnikov o zavarovanju stavbe in izbiri zavarovalnice obvezujoča za vse etažne lastnike, ali pa lahko posamezniki sklenejo individualno zavarovanje in se pri upravniku izkažejo le s kopijo zavarovalne police.

  1. O zavarovanju stavbe se odloča tričetrtinsko; je potem zavarovanje obvezno za vse?

Upravnik sklene zavarovanje z eno zavarovalnico za celotno stavbo. Taka odločitev je obvezujoča za vse etažne lastnike, saj je pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe in ki skrbi da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov.

  1. Odločanje v stavbah, v katerih upravnik ni obvezen

Soglasje vseh etažnih lastnikov (100 % soglasje) o  določitvi upravnika v primeru, ko po določilih SPZ  in SZ-1 le-ta ni potreben (stavba ima osem ali manj posameznih delov), velja že od 01.01.2003 dalje, ko je pričel veljati Stvarnopravni zakonik.

Po mnenju Ministrstva za pravosodje izhaja, da je za odločitev etažnih lastnikov, da bodo imeli upravnika (čeprav tega niso dolžni imeti) potrebno soglasje  vseh etažnih lastnikov. Posledično to pomeni, da sta v obravnavanem primeru potrebni dve odločitve etažnih lastnikov  in sicer:
– odločitev etažnih lastnikov, da bodo imeli  upravnika (100 % soglasje),
– odločitev za konkretnega upravnika (več kot 50 % soglasje).

Ko je odločitev o upravniku sprejeta in ko je izbran konkreten upravnik za večstanovanjsko stavbo z osmimi ali manj deli, veljajo v zvezi z upravljanjem stavbe vse določbe iz SZ-1 in Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, kot sicer veljajo za večstanovanjske stavbe, kjer se upravnika  določa z večinskim soglasjem.

Glede na konkretno vprašanje poudarjamo, da se v stavbi z osmimi ali manjšim številom posameznih delov, izbranemu upravniku POUS odpove z večinskim soglasjem po solastniških  deležih (več kot 50% soglasje). Pogodbe sklenjene do dne 1.1.2003 ostanejo v veljavi, saj so le-te sklenjene po prejšnji zakonodaji, kjer je bilo dovolj večinsko soglasje v takšnih primerih. Po 1.1.2003 pa morajo etažni lastniki sprejeti zgoraj navedeni odločitvi za veljavnost POUS.

  1. Koliko časa imajo lastniki na razpolago, da lahko zavrnejo letno poročilo?

Rok za zavrnitev  letnega poročila s strani lastnikov ni izrecno opredeljen, zato menimo, da ima upravnik v tem primeru diskrecijsko pravico, da ob predložitvi (predstavitvi)  poročila bodisi na samem zboru etažnih lastnikov ali če ga vloži v hišni predalčnik, izrecno navede nek razumen rok, v katerem morajo lastniki  podati pripombe na letno poročilo, sicer se  šteje, da je sprejeto.   Po našem mnenju je razumen rok od 14 do 21 dni.

  1. Končni obračun

30-dnevni rok za pripravo končnega obračuna pomeni najdaljši možni čas za pripravo omenjenih poročil, upravnik ki preneha v delom v določeni večstanovanjski stavbi,  pa poročili lahko  pripravi tudi v krajšem času.

Iz tretjega odstavka 68. člena SZ-1 je razvidno, da dobavitelji razpolagajo s seznamom etažnih lastnikov in drugimi  potrebnimi podatki, ki so potrebni za delitev stroškov in morebitne izterjave.  Iz drugega odstavka 61. člena SZ-1 pa  izhaja zahteva, da ko je upravniku odpovedana pogodba o opravljanju upravniških storitev, mora po prenehanju veljavnosti pogodbe le-ta obvestiti vse dobavitelje in izvajalce storitev, ki izvršujejo dobave oziroma opravljajo storitve za večstanovanjsko stavbo. Tako dobavitelji na podlagi tega obvestila pridobijo ustrezno informacijo o novem upravniku. Dobavitelji in izvajalci storitev lahko pridobijo informacijo o imenu upravnika določene večstanovanjske stavbe tudi pri upravnem organu, ki vodi register upravnikov.

Dodatna možnost, kako bo novi upravnik takoj na začetku poslovanja pridobil potrebne podatke o samih etažnih lastnikih je podana tudi  v 55. členu SZ-1,  ki določa,  da etažni lastniki posredujejo  upravniku kopijo sklenjene pogodbe o medsebojnih razmerjih, ki vsebuje  seznam vseh lastnikov posameznih delov in njihove solastniške deleže.

  1. Sporočanje podatkov o številu uporabnikov

Etažni lastniki morajo sporočiti upravniku podatke o številu uporabnikov enote na obrazcu, ki je priložen pravilniku. V petem odstavku 29. člena pa je določeno, da upravnik sestavi na podlagi izpolnjenih obrazcev seznam posameznih enot s številom uporabnikov, brez navedbe osebnih podatkov. Skladno z določbo šestega odstavka lahko uporabnik, ki prebiva v stavbi, pisno opozori upravnika o večjem številu uporabnikov določene posamezne enote, kot jih je lastnik ali najemnik te enote sporočil. V tem primeru upravnik pozove lastnika ali najemnika, navedenega v pisnem opozorilu, k pojasnitvi in tako ugotovi dejansko stanje. Slednja določba je posledica ugotovitve, da je bilo v posamezni enoti nastanjeno tudi večje število uporabnikov, pa s tem lastnik in upravnik nista bila seznanjena. Ostali uporabniki večstanovanjske stavbe pa so se pritoževali, ker so plačevali toliko večje zneske posameznih obratovalnih stroškov.

  1. Kdaj je lastnik ali najemnik stanovanja dolžan sporočiti upravniku manjše število uporabnikov stanovanja?

Pri delitvi obratovalnih stroškov glede na število uporabnikov posamezne enote se je zasledovalo načelo, da teh stroškov ne bi  plačevale tiste osebe, ki sicer živijo v določenem stanovanju (stalno ali začasno prebivališče), vendar so zaradi raznih okoliščin dalj časa odsotne, odsotnost pa je mogoče tudi listinsko dokazati s strani določene pravne osebe, ustreznih uradnih listin ipd.

Glede na določbo četrtega odstavka 29. člena pravilnika, kjer so le primeroma navedene najpogostejše in  tipične okoliščine,  ko bi se lahko upoštevalo manjše število uporabnikov zaradi daljše odsotnosti, se v praksi kažejo primeri odsotnosti zaradi:

  • šolskih  ali študijskih obveznosti (potrdilo izobraževalnih organizacij o napotitvi  delavca v  drug oddaljen kraj, državo ipd. Dijaki in študentje, ki se šolajo izven kraja  stalnega prebivališča,  priložijo potrdilo o šolanju in potrdilo o  začasnem prebivanju na primer v dijaškem ali študentskem domu, pri zasebniku ipd.),
    •odsotnosti zaradi  redne zaposlitve  v drugem kraju (potrdilo delodajalca, uporabnik uporablja stanovanja le čez vikend, podobno kot pri študentih),
    •opravljanja službenih obveznosti (potrdilo delodajalca o napotitvi delavca v drug oddaljen  kraj, drugo državo ipd.),
    •zdravljenje v bolnišnici, toplicah ipd. z napotitvijo zdravnika (potrdilo zdravnika in  potrdilo ustanove, ki je zdravljene ali rehabilitacijo izvajalo),
    •začasen ali trajen odhod v dom za starejše (potrdilo  ustanove),
    • prestajanje zaporne kazni, (potrdilo ustanove) itd..
    Nikakor pa se ne šteje, da gre za spremembo števila uporabnikov posamezne enote,  če je uporabnik odstoten več kot 15 dni na primer zaradi
  • preživljanja dopusta izven kraja bivanja  (letni dopusti, potovanja, toplice ipd.),
    •razne odsotnosti zaradi lastne odločitve  (bivanje pri sorodnikih, prijateljih,  na vikendu ipd. ),
    •odsotnosti od doma zaradi narave dela (razna terenska dela, avtoprevozništvo,  ipd.).
  1. Prijava števila uporabnikov sekundarnega stanovanja

Iz 30. člena Stanovanjskega zakona izhaja, da se način delitve obratovalnih stroškov določen v Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb, uporablja le pri večstanovanjskih stavbah in stanovanjsko-poslovnih stavbah.

V primerih, ko gre za  poslovne ali poslovno-stanovanjske  stavbe, stavbe  za počitniško namene ipd., se za delitev obratovalnih stroškov  upošteva Stvarnopravni zakonik. Iz 115. člena tega zakonika izhaja, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov  na skupnih delih sorazmerne z njihovimi solastniškimi deleži,  če zakon ali pogodba ne določa drugače. To pomeni, da se tudi  obratovalni stroški delijo po solastniških deležih, v kolikor se lastniki niso s pogodbo o medsebojnih razmerjih dogovorili drugače.

  1. Določitev števila uporabnikov poslovnega prostora

Pri razmejitvi obratovalnih stroškov je potrebno v prvi vrsti opredeliti, ali sodi posamezni  poslovni prostor pod režim, kot ga opredeljuje 24. člen pravilnika ali ne, saj je od tega odvisno ali bo poslovni prostor vključen pri delitvi obratovalnih stroškov za celotno večstanovanjsko stavbo, ki se razdeljujejo po številu uporabnikov posamezne enote.

Za čimbolj pravično delitev obratovalnih stroškov bi se morali etažni lastniki, zlasti ko je v večstanovanjski stavbi tudi eden ali več poslovnih prostorov, čim prej odločiti  za vgraditev individualnih merilnih naprav za merjenje porabe toplote ter tople in hladne vode, v kolikor teh naprav še nimajo. Če zaradi tehničnih ovir namestitev teh naprav ni možna ali je omejena, ali bi bila namestitev neracionalna, bi bilo potrebno razmisliti vsaj o možnosti vgraditve teh individualnih naprav pri poslovnih prostorih.

Pri določitvi števila uporabnikov poslovnih prostorov se smiselno upošteva 28. člen pravilnika, to pomeni, da se upošteva število zaposlenih v poslovnem prostoru (stalno zaposleni, začasno zaposleni, zaposleni preko študentskega dela, preko raznih podjemnih pogodb itd. ). V kolikor lastnik ali najemnik poslovnega  prostora ne bo sporočil tega podatka, upravnik ravna po postopku, kot je določeno v drugem odstavku 29. člena pravilnika. Število gostov, strank, kupcev ipd., ki obiskujejo poslovni prostor, se za potrebe izvajanja tega pravilnika ne upošteva.

  1. Ali ima upravnik pravno podlago, da dopiše nek tekst na uradni obrazec, ki je objavljen v Uradnem listu?

Sestavni del Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb je priloga 1 – obrazec, ki vsebuje tekst glede prijave števila ali spremembe števila uporabnikov posamezne enote. Upravnik ne sme dopisovati nobenega teksta, saj je obrazec predpisan.

  1. Na podlagi katere zakonske osnove zahteva, zbira in pridobiva upravnik večstanovanjske stavbe osebne podatke?

Za vzpostavitev evidence, potrebne za delitev stroškov po številu uporabnikov posamezne enote, zbere upravnik podatke o številu uporabnikov na obrazcu za sporočanje podatkov, ki je sestavni del pravilnika. Zbirajo se zgolj podatki o številu uporabnikov in ne podatki, vezani na osebo lastnika ali najemnika stanovanja.

  1. Ali mora upravnik seznam posameznih enot s številom uporabnikov izobešati ob vsaki nastali spremembi števila uporabnikov.

Pravilnik ne določa,  ali je potrebno ponovno obesiti seznam uporabnikov stanovanj, ko se spremenjeni njihovo število. Glede na to, da je potrebno vsako spremembo števila uporabnikov  stanovanja listinsko dokazati ocenjujemo, da teh sprememb ne bo veliko, zato menimo, da bi bilo pravilno, da bi upravnik obesil seznam na oglasno desko ob vsaki spremembi števila uporabnikov stanovanj.

Za novorojenčke veljajo enaka pravila kot za vse ostale.

V drugem stavku 2. odstavka je predpisano, da upravnik pozove lastnika ali najemnika, navedenega v pisnem opozorilu, da pojasni, kakšno je število uporabnikov in tako upravnik ugotovi dejansko stanje na podlagi izjav ali listin.

Za posamezno enoto se po tem pravilniku šteje stanovanje ali poslovni prostor.  29. člen določa, kdo mora sporočiti upravniku število uporabnikov, torej lastnik ali najemnik stanovanja ali poslovnega prostora.

  1. Kako lahko študent dokaže odsotnost v najetem stanovanju med študijskimi počitnicami?

Študent, ki biva zaradi študijskih obveznosti v drugem kraju, kot ima prijavljeno stalno prebivališče, ima za najeto stanovanje v drugem kraju sklenjeno najemno ali podnajemno pogodbo, istočasno pa je moral pri upravni enoti prijaviti tudi začasno bivališče na tem naslovu.

Podlaga za delitev stroškov po številu uporabnikov posamezne enote po Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb, je vsekakor število uporabnikov razvidnih iz sklenjene najemne ali podnajemne pogodbe. V primeru, da študent dalj časa ne bo uporabljal navedenega najemnega stanovanja zaradi letnih – študijskih počitnic, saj se bo preselil v kraj stalnega prebivališča, in ne bi želel plačevati  omenjenih obratovalnih  stroškov, ima možnost, da uredi  odjavo začasnega prebivališča pri upravni enoti.  Pisno potrdilo o odjavi začasnega prebivališča bo služilo upravniku kot ustrezna dokazna listina po četrtem odstavku 29. člena predmetnega pravilnika o spremembi števila uporabnikov posamezne enote.

  1. Ali mora plačati obratovalne stroške najemnik ali lastnik?

V kolikor gre za najemno razmerje je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, v kolikor najemna pogodba ne določa drugače, dolžnik vseh ostalih terjatev pa etažni lastnik. 30. člen stanovanjskega zakona določa, da so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojim solastniškim deležem, razen stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe.

  1. Katerih obratovalni stroških stroškov ne bi bilo potrebno plačevati, če je stanovanje neuporabno (uničeno)?

V primeru, ko je stanovanje nezasedeno (prazno), lastnik ni dolžan plačevati le obratovalnih stroškov,  ki se delijo glede ga številu porabnikov posamezne enote (27. člen pravilnika).

Pri tem ni pomembno zakaj je stanovanje prazno (lastnik ga ne more oddati v najem, ga ima kot  sekundarno stanovanje – vikend, ga ima kot svojo naložbo, je v fazi celovite prenove ali pa je neuporabno – uničeno).

Vse ostale obratovalne stroške, ki nastajajo v večstanovanjski stavbi, in se delijo bodisi po površini stanovanja ali po številu enot v večstanovanjski stavbi, morajo  etažni lastniki ali najemniki, če je stanovanje oddano v najem, plačevati tudi, če stanovanja ne uporablja,  saj  ti stroški nastajajo v celoti ali v pretežni večini neodvisno od uporabe samega stanovanja.

  1. Zakaj je v pravilniku določeno, da se upošteva pes kot pol uporabnika pri razdeljevanju stroškov čiščenja skupnih prostorov?

Pravilnik v tretjem odstavku 28. člena določa, da se lastnike psov bremeni s stroški čiščenja skupnih prostorov za vsakega psa v višini polovice stroška, ki odpade na enega uporabnika. Za takšno določbo se je zakonodajalec odločil zaradi številnih zahtev etažnih lastnikov, da se uredi plačevanje stroškov tudi za lastnike živali, ki uporabljajo skupne prostore. Tako bodo lastniki psov, to je etažni lastnik ali najemnik, za domače ljubljenčke plačevali le stroške čiščenja skupnih prostorov (hodnik, dvigala, stopnišče…) v višini ½ osebe. Za ostale živali se stroškov čiščenja ne bo plačevalo, saj se druge živali običajno ne vodijo na povodcih oziroma ne uporabljajo skupnih prostorov.

  1. Na podlagi katerega zakona in kriterijev je določena obremenitev lastnikov psov s stroški čiščenja?

Pravna podlaga je v 30. členu stanovanjskega zakona in na njegovi podlagi izdanega pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, ki podrobneje določa merila delitve stroškov po številu uporabnikov posameznih enot.

  1. Ali pravilnik velja tudi pri delitvi obratovalnih stroškov, ko gre za poslovne stavbe, poslovno-stanovanjske stavbe, stavbe namenjene za počitniško dejavnost ipd. ?

Iz 30. člena Stanovanjskega zakona izhaja, da se način delitve obratovalnih stroškov določen v Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb, uporablja le pri večstanovanjskih stavbah in stanovanjsko-poslovnih stavbah.

V primerih, ko gre za  poslovne ali poslovno-stanovanjske  stavbe, stavbe  za počitniško namene ipd., se za delitev obratovalnih stroškov upošteva Stvarnopravni zakonik. Iz 115. člena tega zakonika izhaja, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovimi solastniškimi deleži,  če zakon ali pogodba ne določa drugače. To pomeni, da se tudi  obratovalni stroški delijo po solastniških deležih, v kolikor se lastniki niso s pogodbo dogovorili drugače.

  1. Kakšen je način delitev stroškov garaž, kadar iz računa ni razvidna višina stroškov za garaž?

23. člen pravilnika določa, da kadar iz računa ni razvidna višina stroškov, ki bremenijo uporabnike garaž, se le-ti določijo glede na razmerje površin posameznih enot in garaž; nato pa se ti stroški, ki odpadejo na garaže, delijo še po številu garaž. Torej ne gre za izključevanje 2. in 3. odstavka, ampak za njuno dopolnjevanje.

  1. Ali se določba 24. člena uporablja samo za poslovne prostore, ali pa lahko tudi za stanovanja, ki imajo ločen vhod – iz ulice neposredno v stanovanje in njegovi uporabniki skupnega vhoda in stopnišča ne uporabljajo.

Že iz naslova 24. člena je razvidno, da obravnava  fizično ločen poslovni prostor in posledično se tudi njegove določbe uporabljajo izključno za poslovne prostore. Opredelitev »fizično ločen« pomeni, da gre za prostor, ki ima praviloma svoj vhod in uporaba tega prostora ni povezana z uporabo skupnih delov.

Posebni skupni deli, kot jih opredeljuje stanovanjski zakon, pa so solastnina nekaterih etažnih lastnikov posameznih delov in niso nujno fizično ločeni od skupnih delov stavbe.

  1. Kakšno število uporabnikov naj upravnik upošteva za poslovne prostore, ki niso ločeni od stanovanjskega dela

Pri določitvi števila uporabnikov poslovnih prostorov se smiselno upošteva 28. člen pravilnika, kar z drugimi besedami pomeni, da se upošteva število zaposlenih v poslovnem prostoru (stalno zaposleni, začasno zaposleni, zaposleni preko študentskega dela, preko raznih podjemnih pogodb itd. ). V kolikor lastnik ali najemnik poslovnega  prostora ne bo sporočil tega podatka, upravnik ravna po postopku, kot je določeno v drugem odstavku 29. člena pravilnika. Število gostov, strank, kupcev ipd. ki obiskujejo poslovni prostor, se za potrebe izvajanja tega pravilnika ne upošteva.

Mišljeno je, da se stroški iz tega člena, dokler ni izvedena prodaja več kot polovica stanovanj, delijo po vseh posameznih enotah, tako prodanih kot neprodanih.

  1. Plačilo stroškov vgradnje individualnih merilnih naprav

Stanovanjski zakon v 25. členu določa, da se etažni lastniki o vgradnji dodatnih delilnikov, merilnikov ali odštevalnih števcev, ki omogočajo posredno določanje deležev za porabljeno toploto, toplo in hladno vodo, odločajo s soglasjem več kot 50% glede na solastniške deleže. Sklep o tem sprejmejo na zboru lastnikov ali s podpisovanjem listine.

Po mnenju Ministrstva za gospodarstvo, ki je pristojno za tolmačenje določb Energetskega zakona, je merilni sistem skupni del stavbe. Sestoji iz merilnika toplotne energije oziroma merilnika porabe goriva, na osnovi katerega se določi poraba toplote oziroma goriva stavbe in s tem celotni stroški za porabo toplote, ki so nameščeni na grelnih telesih ali pa so to merilniki toplotne energije v posameznih delih stavbe. Delilniki so naprave za indikacijo ali merjenje dejanske porabe toplote, ki omogočajo določitev deležev stroškov za ogrevanje in za pripravo tople vode posameznih delov stavbe. Za določitev deleža teh stroškov posameznega dela stavbe so potrebni odčitki z delilnikov vseh posameznih delov stavbe, v katerih so delilniki vgrajeni. Iz navedenega sledi, da se celotni merilni sistem, na katerem sloni delitev in obračun stroškov za toploto, lahko smatra kot naprava oziroma oprema, ki je namenjena skupni rabe in se zato lahko šteje kot skupni del stavbe.

Stanovanjski zakon v 44. členu določa namensko porabo sredstev rezervnega sklada. Sredstva se lahko porabijo tudi za izboljšave skupnih delov stavbe, kamor merilni sistemi spadajo, saj gre za nadgradnjo obstoječih naprav. Če želijo etažni lastniki za montažo merilnih sistemov uporabiti sredstva rezervnega sklada, morajo poleg sklepa po 25. členu stanovanjskega zakona sprejeti tudi sklep o črpanju sredstev rezervnega sklada, ki je veljaven, če ga sprejme več kot 75% etažnih lastnikov glede na solastniške deleže.

  1. Razmejitev med obratovalnimi stroški in drugimi stroški, ki nastajajo v večstanovanjski stavbi

Med obratovalne stroške sodi obveznost za poravnavo opravljenih storitev, dobav ali drugega opravljenega dela, kot je navedeno v 25., 26. in  27. členu Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS št. 60/09). Obratovalni stroški se delijo po enem izmed treh predpisanih meril: po površini posameznega dela, po številu enot v posamezni večstanovanjski stavbi ali po številu uporabnikov  posamezne enote.

V kolikor gre za stroške, ki jih ni mogoče uvrstiti  med obratovalen  stroške, gre za  stroške vzdrževanja ali druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe. Ti stroški pa se skladno  s 30. členom Stanovanjskega  zakona delijo  skladno s solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače.

  1. Ali med dimnikarske storitve sodi tudi čiščenje zračnikov, za katere je običajno, da je za posamezno enoto znana količina le-teh. Ali se tudi čiščenje zračnikov deli po ogrevalni površini posameznih delov.

V skladu z 5. členom uredbe o dimnikarski službi sodi med storitve dimnikarske službe tudi čiščenje in pregledovanje zračnikov.

Delitev stroškov dimnikarske službe opravljenih na zračnikih, ki so skupne naprave, se izvede v skladu s 25. členom Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih  stavb.

V kolikor koncesionar dimnikarske službe izvaja dimnikarske storitve na isti termin tudi na kurilnih napravah in dimnovodnih napravah v stanovanju,  lahko dimnikarske storitve opravljene na zračnikih, ki spadajo med skupne naprave, obračuna skupaj z ostalimi dimnikarskimi storitvami neposredno uporabniku z izdajo gotovinskega računa ali izdajo računa, posebno še, če so ti zračniki potrebni zaradi obratovanja te kurilne naprave.

  1. Ali se lahko za delitev celotnega računa za porabljeno energijo in priključno moč uporablja le en kriterij – delitev po površini. Kaj pa deli stavbe, ki niso stanovanje ali poslovni prostor?

Prejete račune za opravljene storitve in dobave, bodo upravniki sami razmejevali po enem izmed treh predpisanih meri (ključih)  iz pravilnika. Kateri  deli cene storitve  so variabilni  in kateri so fiksni, je razvidno iz specifikacije na samem računu. V primeru dvoma, se bo upravnik  obrnil neposredno na dobavitelja, ki je račun izstavil.

V pravilniku so razmejitve glede delitve obratovalnih stroškov na stanovanja, poslovne prostore, in garaže. Kateri bi lahko bili  drugi deli stavbe,  na katere bi bilo potrebno deliti obratovalne stroške, ne vemo.

  1. Kako ravnati v primeru, ko je v splošnih pogojih prodaje za objekte, ki se šele prevzemajo v upravljanje, določeno, da se vsi stroški delijo po solastniškem deležu – pravilnik te situacije ne ureja.

Splošni pogoji prodaje stanovanj, predpisani z določili Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES, Uradni list RS, št. 18/04) morajo obsegati vsa pravila o medsebojnih pravicah in obveznostih prodajalca in kupcev ter vse sestavine, ki jih mora po SPZ obsegati enostranski pravni posel o oblikovanju etažne lastnine. S splošnimi pogoji prodaje se ne določajo ključi delitve obratovalnih stroškov. Za delitev obratovalnih stroškov se v vseh večstanovanjskih stavbah, tudi pri novogradnjah, uporabljajo merila, predpisana s pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb.

  1. Zakaj je ministrstvo toliko časa in v takšni vsebini pripravilo besedilo pravilnika?

Pri oblikovanju možnega načina delitve obratovalnih stroškov je Ministrstvo za okolje in prostor že v javni razpravi ob pripravi predloga sprememb in dopolnitev stanovanjskega zakona predlagalo variantne rešitve, in sicer, da način delitve obratovalnih stroškov sprejmejo v posebni pogodbi sami lastniki vsake večstanovanjske hiše, pri čemer bi zadoščalo več kot 50% soglasje, ali da se način delitve stroškov obratovanja predpiše enotno s pravilnikom za celotno državo. Glede tega vprašanja so bili odzivi strokovne javnosti, nevladnih organizacij in državljanov v javni razpravi enotni, in sicer naj ministrstvo predpiše te vsebine s pravilnikom.

Kot podlago za delitev obratovalnih stroškov smo pridobili precej predlogov s strani upravnikov, Gospodarske zbornice Slovenije, Združenja za poslovanje z nepremičninami, Stanovanjske zbornice Slovenije, in tudi s strani nevladnih organizacij (združenje najemnikov, združenje lastnikov stanovanj) ter posameznikov, ki so se odzvali na javno razpravo, odprto v zvezi s pravilnikom.

Prav zaradi zahtevne vsebine pravilnika smo besedilo usklajevali več mesecev, in zato je bil sprejet šele v juliju letos, čeprav je zakon predvidel njegov sprejem v 6 mesecih.

  1. Katera delitev stroškov obratovanja je obvezna, po pravilniku ali po pogodbi o medsebojnih razmerjih?

Z novelo 30. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 57/08) so bili obratovalni stroški izvzeti iz pogodb o medsebojnih razmerjih. S tem zakonom je bilo določeno, da se za plačilo stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe, upoštevajo merila, ki jih predpiše minister s pravilnikom, s katerim natančneje določi posle upravljanja in pooblastila upravnika po tem zakonu ter ključ delitve obratovalnih stroškov, pri čemer se kot merilo za razdelitev plačila teh stroškov upošteva število posameznih delov, površina posameznega dela in število uporabnikov posameznega dela.

Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb je bil objavljen v Uradnem listu RS, št. 60/09 dne 31.07.2009. Veljati je pričel 15.08.2009, določbe III. poglavja pa se začnejo uporabljati 01.12.2009. Do tega dne morajo upravniki preiti na nov način obračunavanja obratovalnih stroškov, saj je upoštevanje določb pravilnika obvezno.

  1. Veljavnost že sklenjene pogodbe o medsebojnih razmerjih

Veljavne pogodbe o medsebojnih razmerjih morate lastniki v skladu z 32. členom pravilnika uskladiti v delu, ki se nanaša na delitev obratovalnih stroškov, in sicer najkasneje do 1.12.2009.

Sama pogodba o medsebojnih razmerjih ostane v veljavi, razen v delu, ki se nanaša na delitev obratovalnih stroškov, saj je novela 30. člena stanovanjskega zakona črtala iz vsebine pogodbe o medsebojnih razmerjih ureditev delitve obratovalnih stroškov. Sprememba le-te pa je možna po določilih Stvarnopravnega zakonika in Stanovanjskega zakona in je zanjo potrebno 75 % soglasje etažnih lastnikov po njihovih solastniških deležih.

  1. Katera je podlaga za obračunavanje stroškov v primeru, ko etažni lastniki ne uskladijo pogodbe o medsebojnih razmerjih s pravilnikom?

Z novelo 30. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 57/08) so bili obratovalni stroški izvzeti iz pogodb o medsebojnih razmerjih. S tem zakonom je bilo določeno, da se za plačilo stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe, upoštevajo merila, ki jih predpiše minister s pravilnikom, s katerim natančneje določi posle upravljanja in pooblastila upravnika po tem zakonu ter ključ delitve obratovalnih stroškov, pri čemer se kot merilo za razdelitev plačila teh stroškov upošteva število posameznih delov, površina posameznega dela in število uporabnikov posameznega dela.

Sama pogodba o medsebojnih razmerjih ostane v veljavi, razen v delu, ki se nanaša na delitev obratovalnih stroškov.

Upravnik bo  pri obračunu obratovalnih stroškov od 01.12.2009  upošteval določbe Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, četudi  etažni lastniki ne bodo do navedenega datuma uskladili njihovih sklenjenih  pogodbo o medsebojnih razmerjih z določbami navedenega pravilnika.

Pri delitvi obratovalnih stroškov, se bodo od 01.12.2009 neposredno upoštevale določbe Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, ne glede na to, da so se etažni lastniki v PMR uspeli dogovoriti za svoj ključ delitve obratovalnih stroškov.

  1. Ali je dolžan lastnik stanovanja obvestiti upravnika o sklenitvi najemne pogodbe?

Etažni lastnik mora o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe takoj obvestiti upravnika in mu sporočiti ime najemnika in število oseb, navedenih v najemni pogodbi. Do trenutka obvestila se šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastnik. V kolikor tega ne stori, je sankcioniran skladno s 169. členom stanovanjskega zakona.
Še vedno pa mora lastnik stanovanja obvestiti davčni organ o dohodkih iz naslova oddajanja stanovanja. V primeru, če tega ne stori, je sankcioniran po davčnih predpisih.
Vir: Ministrstvo za infrastrukturo in prostor

Compare