SPREMEMBE STANOVANJSKEGA ZAKONA
(Uradni list RS, št. 90/2021 – SZ-1E, začetek veljavnosti 19.6.2021)
Novela sprememb Stanovanjskega zakona – SZ-1E, ki je stopila v veljavo 19.6.2021, prinaša naslednje ključne spremembe. Na področju najemnih razmerij:
- določa novo vrednost točke za izračun neprofitne najemnine iz sedanjih 2,63 EUR na vrednost v višini 3,50 EUR. Predviden je postopen 3-letni prehod na novo vrednost točke:
- 1.7.2021 se vrednost točke dvigne na 2,92 EUR,
- 1. 4. 2022 se vrednost točke dvigne na 3,21 EUR,
- 1. 4. 2023 bo vrednost točke dosegla končno višino 3,50 EUR.
Predpisana je revalorizacija vrednosti točke z rastjo cen življenjskih potrebščin po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije, prvič meseca marca 2024.
Uvaja se obvezen lokacijski faktor, ki bo predpisan s strani vladne uredbe in bo lahko znašal največ 1,3. Vladna uredba bo predpisala lokacijske faktorje na podlagi vrednostnih ravni in con po modelu vrednotenja za stavbna zemljišča. Novela zakona predvideva uvedbo lokacijskega faktorja s 1. novembrom 2021.
Skrajšujejo se odpovedni roki po najemnih pogodbah iz 90 dni na 60 dni.
Poenostavlja se možnost odpovedi najemne pogodbe v primeru krivdnega razloga neplačevanja najemnine in ostalih stroškov, povezanih s stanovanjem. Lastnik stanovanja odpove pogodbo z vročitvijo odpovedi in zahteva izpraznitev stanovanja. Najemno razmerje je odpovedano z vročitvijo odpovedi. Pred odpovedjo mora lastnik stanovanja najemnika pisno opozoriti na kršitev najemne pogodbe (skladno z določbo 103. člena SZ-1). Če najemnik stanovanja ne izprazni, ima najemodajalec pravico pri sodišču zahtevati izpraznitev stanovanja (izpraznitveni nalog).
Polna uveljavitev vrednosti točke za najemnino pomeni 33% dvig neprofitnih najemnin. Najemnine bo nekoliko povišal tudi vpliv lokacijskega faktorja. Povišanju najemnin je predvidena prilagoditev sistema subvencioniranja najemnin, vključno z vplivom lokacije in sicer se maksimalna subvencija iz sedanjih 80% dviguje na 85%.
Novela na novo ureja institut Javnih najemnih stanovanj, ki bo pričel delovati s 1. 1. 2022. Javni najem izvaja Stanovanjski sklad RS ( SSRS) – posrednik, upravitelj in vzdrževalec stanovanj. SSRS bo stanovanja od zasebnih lastnikov najemal ob upoštevanju naslednjih meril:
- potreb po stanovanjih
- potreb glede na površinski standard
- kakovost stanovanja
- razpoložljivost za takojšen najem
- višina najemnine.
Podrobnejši postopek bo določila uredba.
Lastniki stanovanj morajo stanovanja oddati SSRS za dobo najmanj 3 let. Višina najemnine, ki jo dobi lastnik stanovanja se bo določala v pogajanjih med SSRS in lastnikom, a ne bo smela preseči 1,3 kratnika neprofitne najemnine. Stroški vzdrževanja stanovanja bremenijo lastnika (možen je pobot z najemnino). Lastnik stanovanja lahko odpove najemno pogodbo z najmanj 12-mesečnim odpovednim rokom in le, če potrebuje stanovanje zase ali za ožjega družinskega člana. - Na področju upravljanja so sledeče spremembe:
Definicija vzdrževanja se spreminja in zajema: dela, ki jih zakon, ki ureja graditev objektov uvršča med vzdrževanje objekta, pripravo projektne dokumentacije, ki je potrebna za izvedbo vzdrževanja, ter dela in storitve za zagotavljanje predpisanih ukrepov varstva pred požarom in drugih ukrepov za zaščito in reševanje.
V zakonu so taksativno našteti najpomembnejši posli rednega upravljanja:
Poleg že obstoječih, se med posle rednega upravljanja uvrščajo še (več kot 50%):
- določitev etažnega lastnika, ki bi potrjeval izplačila iz rezervnega sklada,
- zavarovanja večstanovanjske stavbe kot celote in razpolaganje z zavarovalno polico,
- vplačevanje dohodkov iz oddaje skupnih delov v rezervni sklad,
- izvedba revizije nad vodenjem poslov upravljanja za posamezno večstanovanjsko stavbo,
- zavrnitev poročila o upravnikovem delu.
Posli, ki presegajo redno upravljanje (več kot 75%):
- sklenitev in spreminjanje PMR,
- gradbena dela, za katera je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje razen za spremembo namembnosti stanovanja v poslovni prostor (100%), za spremembo namembnosti poslovnega prostora v stanovanje pa zakon zahteva 75% soglasje,
- določitev upravnika v stavbah, kjer to po zakonu ni obvezno.
V nepravdnem postopku lahko preglasovani etažni lastnik zahteva razveljavitev sklepa glede poslov rednega upravljanja, ki obsegajo vgraditev novih naprav, opreme ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja ter razveljavitev sprejetega načrta vzdrževanja v delu, ki določa vgraditev novih naprav, ali opreme ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja in sicer v roku enega meseca od sprejetja sklepa, če za sprejeti sklep ni vedel pa v roku 3 mesecev od objave na oglasni deski. Etažni lastnik mora o tem obvestiti upravnika v roku treh dni.
Sodišče lahko sklep razveljavi (poslabšanje posameznega dela, stroški za etažnega lastnika predstavljalo preveliko breme). Če stroške v celoti krijejo etažni lastniki, ki so sklep sprejeli, ga sodišče ne more odpraviti iz razloga, da stroški izvršitve sklepa predstavljajo preveliko breme.
Soglasje vseh je potrebno za:
- spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli,
- posebne omejitve rabe posameznih in skupnih delov ter spreminjanje rabe skupnih delov,
- spremembo sporazuma o določitvi solastniških deležev, za uporabo stanovanja v druge namene in
- najem in odplačevanje posojila v breme rezervnega sklada.
Rezervni sklad:
- Obvezni so ločeni fiduciarni računi za vsako stavbo. Zakon določa, da je potrebno zadeve urediti v roku enega leta. Dopuščena je možnost, da se etažni lastniki odločijo, da upravnik zbira sredstva rezervnega sklada na enem fiduciarnem računu, na katerem se zbirajo sredstva več večstanovanjskih stavb. O tem morajo sprejeti odločitev. V tem primeru je obvezna ločena knjigovodska evidenca za vsako stavbo.
Etažni lastniki lahko sprejmejo sklep, s katerim odločijo, da lahko upravnik izvaja izplačila iz rezervnega sklada le ob potrditvi enega izmed etažnih lastnikov. Za sprejetje sklepa o izbiri etažnega lastnika in namestnika zadošča več kot 50% soglasje. Sklep mora upravnik v 15 dneh predloži banki.
Pogodba z upravnikom:
Novela zakona določa, da se pogodba sklepa za določen ali nedoločen čas.
Investitor lahko v skladu z ZVKSES pogodbeno razmerje sklene največ za dobo 3 let.
Etažni lastnik je lahko upravnik le v večstanovanjskih stavbah, kjer ustanovitev rezervnega sklada ni obvezna in največ za dobo 1 leta.
Način glasovanje etažnih lastnikov:
Omogoča se tudi elektronsko glasovanje etažnih lastnikov, dopuščena pa je možnost dopolnjevanja elektronskega glasovanja z glasovanjem s podpisovanjem listine. Postopek odločanja s podpisovanjem listine ali z elektronskim odločanjem lahko poleg upravnika vodi tudi nadzorni odbor, eden ali več etažnih lastnikov. Rezultat glasovanja skupaj z upravnikom ugotovi tisti, ki je vodil postopek. Upravnik ga objavi na oglasni deski ali mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom. Predlog sklepa je sprejet, v roku, ki ne sme biti daljši od treh mesecev, šteto od dneva objave predloga sklepa na oglasni deski ali na mestu dostopnem vsem etažnim lastnikom. Dolžnost upravnika sklicati in izvesti zbor lastnikov vsaj enkrat letno ostaja, v primeru višje sile (naravna nesreča) ali izrednih dogodkov (požar, vojna epidemija) pa je predvidena izjema, pisno glasovanje.
Upravnik je opredeljen kot inšpekcijski zavezanec, kar pomeni, da bo lahko inšpekcija odredila odpravo nepravilnosti upravnika z ureditveno odločbo. Razširja se možnost ukrepanja inšpekcije v primeru poseganja etažnih lastnikov na skupne dele stavbe brez soglasij (doslej je to veljalo le za vgradnjo naprav na skupne dele). Obstoječi prekrški se natančneje opredeljujejo in v skladu z novelo zakona dodajajo novi.
Uvaja se poenoteno upravljanje – rok 5 let, kar pomeni, da morajo etažni lastniki, katerih stavbe imajo več vhodov in en ID imeti enega upravnika in en rezervni sklad in obratno.
Na skupnih deli stavbe morajo etažni lastniki določiti solastniške deleže v enem letu po uveljavitvi zakona. Če so skupni deli namenjeni rabi več stavbam, se sklepi upravljanja sprejemajo z ustrezno večino v posamezni stavbi. Sklep je sprejet, če ga sprejmejo etažni lastniki v vsaki stavbi. Stroški se delijo po stavbah glede na delež neto površine posamezne stavbe, razen če ni drugače dogovorjeno.
Upravnik:
Stanovanjsko podjetje Konjice d.o.o.